L’année 2025 a encore été marquée par un contexte politique chahuté : trois gouvernements se sont succédé et l’Assemblée nationale reste morcelée avec 11 groupes politiques.
Ce contexte a considérablement ralenti l’adoption de mesures législatives et réglementaires et empêché la définition d’un cap clair et stable.
Face à cette instabilité, l’UNPI a redoublé d’efforts pour faire entendre la voix des propriétaires immobiliers en multipliant les rendez-vous et les prises de position dans la presse et accentué sa participation à de nombreuses auditions parlementaires.
Après deux arrêts rendus en 2024 par le Conseil d’État donnant raison à l’UNPI, de nouvelles avancées majeures ont été obtenues en octobre 2025 dans le cadre des recours contre les arrêtés préfectoraux fixant des plafonds de loyers.
À Paris, l’arrêté du 30 mai 2023 a été annulé par le tribunal administratif en raison de l’absence de découpage en zones de loyers homogènes. Après une phase préalable d’analyse des conséquences d’une annulation rétroactive (10 juillet 2025), le jugement du 24 octobre 2025 a finalement limité les effets de cette annulation aux seuls recours engagés avant cette date, le tribunal invoquant la protection des locataires afin d’éviter des conséquences jugées « manifestement excessives ».
À Lyon, l’arrêté du 29 septembre 2023 a également été annulé, cette fois en raison de l’imprécision de la carte des secteurs, contraire à l’exigence constitutionnelle de clarté et d’intelligibilité de la norme. Contrairement à Paris, aucune limitation n’a été posée : l’arrêté est réputé n’avoir jamais existé, et les propriétaires ne peuvent donc pas être sanctionnés pour des loyers dépassant les plafonds qu’il fixait.
Le 9 juillet dernier, François Bayrou, alors Premier Ministre, a annoncé une réforme attendue du DPE : au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9. Une évolution technique, mais essentielle : elle permet à 850 000 logements de sortir du statut de passoire énergétique.
Réclamée de longue date par l’UNPI auprès du cabinet de Michel BARNIER, alors premier Ministre fin 2024 et de l'Administration, cette mesure corrige une injustice : le précédent mode de calcul pénalisait l’électricité, pourtant largement décarbonée en France, par rapport au gaz ou au fioul.
L’UNPI, par la voix de son Président Sylvain GRATALOUP, a salué ce signal positif mais a néanmoins rappelé qu’il ne remplace pas une stratégie globale et lisible pour encourager durablement la rénovation énergétique et valoriser les choix vertueux des propriétaires.
L’UNPI a contribué à des avancées majeures avec la proposition de loi déposée par la sénatrice Amel Gacquerre (Union Centriste), visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique et à sécuriser leur application en copropriété. Ce texte apporte plusieurs améliorations essentielles : les règles de décence énergétique ne s’appliqueraient aux baux en cours qu’à compter de leur renouvellement ou de leur tacite reconduction ; les propriétaires seraient exonérés lorsqu’ils ont réalisé l’ensemble des travaux possibles, même si les objectifs légaux ne sont pas atteints ; enfin, en copropriété, l’obligation serait suspendue dès lors que les travaux ont été votés.
Cette initiative intervient après le retrait regretté du texte Echaniz–Marchive, décision à laquelle le président Sylvain Grataloup avait vivement réagi en dénonçant « une occasion manquée en raison de querelles politiques ». Elle s’inscrit également dans la continuité du travail parlementaire engagé dès 2024 par le député Guillaume Vuilletet sur ce même sujet.
Les discussions au Sénat ont eu lieu fin mars, sans qu’une inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée nationale n’ait, à ce stade, été programmée. L’UNPI a obtenu l’intégration de plusieurs avancées importantes dans le texte, notamment :
• la reconnaissance des contraintes architecturales et patrimoniales, en plus des contraintes techniques ;
• la prise en compte du coût disproportionné des travaux.
Début 2025, alors que la ministre Valérie Létard annonçait le lancement imminent d’une mission flash sur le statut du bailleur privé, sujet central depuis plusieurs mois, l’UNPI s’est immédiatement mobilisée. Depuis plus de vingt ans, elle alerte sur la dégradation de l’image des propriétaires et sur l’alourdissement constant d’une législation qui fragilise pourtant un acteur essentiel du logement : le bailleur privé, qui met des logements sur le marché et contribue à l’entretien du patrimoine national.
Pour répondre à ces enjeux, l’UNPI a constitué un groupe de travail chargé d’imaginer un dispositif permettant de loger tous les Français sans recourir aux finances publiques, afin de permettre à l’État de se concentrer sur ses missions régaliennes, notamment l’hébergement des plus vulnérables. Ce travail a conduit à la création du Dispositif fiscal universel des revenus locatifs. Inspiré du modèle allemand fondé sur l’amortissement, il propose un mécanisme simple, universel (applicable aux meublés comme aux locations nues) et neutre fiscalement entre le neuf et l’ancien.
Cette proposition a fait l’objet d’une conférence de presse de l’UNPI, largement relayée dans les médias et une stratégie d’influence a été déployée.
Lors de l’examen du Projet de loi de finances pour 2026, de nombreux échanges ont porté sur le statut du bailleur privé. Initialement absent du texte, le dispositif a fait l’objet de multiples modifications au fil des débats. Il figure désormais dans la version finale adoptée par le recours à l’article 49-3 et validée par le Conseil constitutionnel.
Désormais intitulé dispositif « Jeanbrun », il privilégie principalement le logement neuf. Toutefois, il intègre également le parc ancien — qui ne figurait pas dans la version initiale — grâce à la mobilisation de l’UNPI, qui a activement défendu sa prise en compte.
Au-delà de son périmètre d’application, ce dispositif marque une évolution importante : il reconnaît enfin le propriétaire bailleur comme un véritable acteur économique. À travers le mécanisme d’amortissement, il consacre le principe selon lequel le logement locatif constitue un investissement productif, impliquant des charges, des risques et une gestion active, et doit à ce titre bénéficier d’un traitement fiscal adapté.
Si ce mécanisme demeure perfectible, notamment en raison des contraintes liées à l’atteinte des étiquettes énergétiques A ou B dans l’ancien, il constitue néanmoins une première étape significative. Celle-ci devra être consolidée et améliorée dans les prochains mois, à travers d’autres vecteurs législatifs.
L’UNPI s’est pleinement mobilisée contre l’article 8 ter du projet de loi de simplification économique qui visait à interdire la refacturation de la taxe foncière dans le cadre des baux commerciaux. Aux côtés des principales fédérations du secteur, l’UNPI a alerté les parlementaires sur les effets dévastateurs d’une telle mesure : rupture de l’équilibre contractuel issu de la loi Pinel, déstabilisation des actifs tertiaires, blocage des transactions en cours, baisse de valeur des immeubles, fragilisation du financement des bailleurs, et impact direct sur des millions d’épargnants, notamment via les SCPI et l’assurance-vie. Cette disposition aurait créé en outre une ingérence sans précédent dans les relations contractuelles privées, contraire aux pratiques européennes et pénalisant l’investissement dans l’immobilier, pourtant essentiel pour financer les transitions énergétiques et les transformations d’usage. L’UNPI a donc demandé avec fermeté la suppression de cet article lors de la commission mixte paritaire de janvier 2026, demande qui a été suivie.
L’UNPI poursuit son engagement au quotidien pour défendre les propriétaires et remercie ses adhérents pour la confiance qu’ils lui témoignent.
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L’année 2024 a été marquée par un contexte politique chahuté : quatre Premiers ministres (Elisabeth BORNE, Gabriel ATTAL, Michel BARNIER et François BAYROU) se sont succédé à la tête du Gouvernement, une dissolution a modifié les forces politiques en présence à l’Assemblée nationale et trois Ministres du logement ont été nommés.
Ce contexte a considérablement freiné l’adoption de mesures législatives et règlementaires et empêché la définition d’un cap clair et stable.
Face à cette instabilité, l’UNPI a redoublé d’effort pour faire entendre la voix des propriétaires immobiliers en multipliant les rendez-vous et les prises de position dans la presse et accentué sa participation à de nombreuses auditions parlementaires.
Cet automne 2024, l’UNPI a remporté deux importants succès dans le cadre ses recours contre les décrets d’encadrement des loyers et les arrêtés préfectoraux fixant des plafonds de loyer.
Tout d’abord, par un arrêt du 22 octobre 2024, le Conseil d’Etat a rejeté le pourvoi du ministre de la Transition écologique contre l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris ayant annulé l’arrêté du 3 juin 2020 fixant les plafonds de loyers dans la capitale pour la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 (Conseil d'Etat, 5ème chambre jugeant seule, 22 octobre 2024, n°489858). L’annulation de l’arrêté préfectoral du 3 juin 2020 est donc définitive. La décision du 22 octobre 2024 récompense un effort constant de l’UNPI pour faire censurer, partout sur le territoire, l’application de plafonds de loyer calculés de manière très contestable. On peut néanmoins regretter que, dans son arrêt du 2 octobre 2023, la Cour administrative d’appel de Paris a limité les effets de l’annulation aux seules « actions contentieuses engagées à la date du » 2 octobre 2023 (un propriétaire ne peut donc plus, aujourd’hui, engager la responsabilité de l’Etat – pour l’avoir empêché de louer au prix du marché – ou défendre à une action du locataire en se prévalant de l’annulation de l’arrêté préfectoral de 2020).
Ensuite et surtout, par un arrêt du 18 novembre 2024, le Conseil d’Etat a annulé un arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris qui avait conclu à la validité de l’arrêté préfectoral de 2019 fixant les plafonds de loyers à Paris pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 (Conseil d’Etat, 5ème - 6ème chambres réunies, 18 novembre 2024, n°489856). Le Conseil d’Etat a mis en avant le fait que, avant de fixer des plafonds de loyer, le préfet de Paris n’avait pas analysé la structuration du marché parisien en zones de loyers homogènes (comme le prévoit pourtant l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018). Même si l’affaire est renvoyée à la cour administrative d’appel, en mettant à l’index la méthode même de calcul des plafonds de loyers, la décision du Conseil d’Etat fragilise à elle seule l’ensemble de la réglementation sur les loyers et a des conséquences encore insoupçonnées. Il a de grandes chances que la cour administrative d’appel suive le Conseil d’Etat, ce qui aurait des conséquences importantes sur les procédures menées en région.
L’UNPI a largement critiqué la pénalisation des logements de petite surface dans le cadre du DPE réformé le 1er juillet 2021. Compte tenu du fait que la taille d’un chauffe-eau est rapportée à la surface du logement ou de l'indice de compacité thermique, ces logements sont surreprésentés dans les classes F et G.
Sous la pression de l’UNPI, un arrêté du 25 mars 2024 a instauré des seuils de performance énergétique spéciaux pour les logements de moins de 40 m2, ceci à compter du 1er juillet 2024. Le Gouvernement estime à 140 000 le nombre de logements pouvant sortir du statut de passoire énergétique (classes F et G) grâce à cette réforme. Les propriétaires concernés peuvent obtenir un correctif de leur DPE sur le site de l’ADEME.
L’UNPI ne s’est pas opposée à ce texte tendant à assouplir les règles d’urbanisme concernant les changements de destination ou créer un « permis de construire à destinations
successives ». Elle a en revanche critiqué le projet de permettre à un copropriétaire d’imposer à tous les autres la transformation d’un bureau en logement, même dans un immeuble à usage exclusivement professionnel. Aussi, à la suite d’un amendement du rapporteur s’appuyant expressément sur une note de l’UNPI, le texte adopté par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale impose au moins qu’une transformation contraire à la destination de l’immeuble soit acceptée à la majorité simple des copropriétaires. La proposition de loi a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale et le Sénat. La Commission mixte paritaire ne s’est pas encore réunie en raison de la dissolution de juin dernier et le texte a repris sa navette en seconde lecture à l’Assemblée nationale. La date de sa discussion n’est pas encore connue.
L’UNPI est intervenue sur la proposition de loi déposée par Inaki ECHANIZ (Groupe Socialiste) et Bastien MARCHIVE (Ensemble pour le République) visant à prévenir les litiges relatifs aux obligations de décence énergétique et à sécuriser leurs modalités d’application en copropriété.
Ce texte tente clarifie les obligations de décence énergétique : les règles de performance énergétique minimale ne s'appliqueront aux baux en cours qu’à compter de leur tacite reconduction ou de leur renouvellement. Les propriétaires seront exonérés si tous les travaux possibles ont été effectués, même sans atteindre les objectifs légaux. P
Pour les copropriétés, l'obligation est suspendue lorsque les travaux sont votés. Un juge pourra réduire le loyer en cas de manquement, tout en protégeant les bailleurs contre les locataires empêchant l'accès au logement en vue de sa mise en conformité. Cette proposition intègre également les obligations de la loi Climat et Résilience dans le plan pluriannuel de travaux des copropriétés de plus de 15 ans, en priorisant la décence énergétique.
L'UNPI a adressé une note pour souligner des points rédactionnels éloignant le texte de ses objectifs et proposé des mesures adaptées, comme une exception pour « coût disproportionné des travaux » et un congé pour rénovation énergétique. La motion de censure, ayant fait tomber le Gouvernement, a stoppé les discussions du texte qui revient au Parlement fin janvier.
L’UNPI a mené de nombreuses actions dans le cadre du Projet de loi de finances pour 2025 qui a fait chuter le Gouvernement Barnier et qui n’est pas encore adopté.
Elle a tout d’abord adressé à tous les Députés un courrier contenant l’ensemble de ses positions sur la fiscalité. Ces dernières émanent de l’atelier fiscalité organisé lors du séminaire de Royan en juin 2024. Le Président de l’UNPI a formulé trois objectifs majeurs et des axes prioritaires de travail :
1. Établir une justice fiscale, donc sociale
De plus, à la publication du Projet de loi, l’UNPI s’est insurgée par voie de presse contre la réforme du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) prévoyant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, dénonçant un très mauvais signal, dans un contexte d’attrition inédite du marché de la location.
L’UNPI a également réagi vivement au projet d’augmentation des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) qui va à l’encontre de la volonté de relance du secteur du logement.
Toutes ces mesures seront réexaminées lors des discussions qui viennent de recommencer au Sénat.
Initialement, la proposition de loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (proposition de loi « Le Meur ») entendait soumettre les meublés de tourisme déjà autorisés aux mêmes exigences de performance énergétique que les logements loués à l’année.
L’UNPI a fermement critiqué cette application brutale des règles de performance énergétique aux meublés existants, notamment dans un communiqué du 6 mai 2024 publié à l’occasion de l’examen de la proposition de loi au Sénat.
Finalement, dès la version du texte adoptée par le Sénat le 21 mai 2024, cette exigence est reportée à 2034. Seuls les meublés faisant l’objet d’une autorisation délivrée après la publication de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 sont soumis à des exigences de performance énergétique.
L'UNPI continue sa précense et son combat pour soutenir l'intérêt des propriétaires.
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Bail Rénov’, c’est :
C’est, d’abord, une réponse à l’urgence qu’impose désormais le calendrier de l’interdiction progressive de mise en location des ogements dits énergivores.
C’est un dispositif gratuit d’information et de conseils sur la rénovation énergétique qui a vocation à se déployer sur l’ensemble du territoire national.
- Il offre aux propriétaires bailleurs un lieu d’échange avec des experts.
- Un lieu où ils bénéficieront des informations et des conseils qui leur permettront d’appréhender au mieux leur projet de rénovation et de le construire
Très concrètement, Bail Rénov’ donne des informations gratuites et actualisées pour comprendre les droits et obligations (loi, DPE...) et des conseils gratuits pour évaluer la situation personnelle (identifier les besoins, présenter les stratégies de financement...). Il offre aussi la possibilité d’instaurer une médiation avec le locataire.
➢ Bail Rénov’, c’est, en quelque sorte, la première étape du parcours de travaux que le propriétaire engagera.
La légitimité de Bail Rénov’:
▪ Bail Rénov’ est l’association de 7 acteurs engagés, experts du logement et de la rénovation énergétique, qui agissent chaque jour auprès des propriétaires bailleurs et des locataires.
La volonté de ces 7 acteurs est de rassembler leurs forces et tous les moyens nécessaires pour contribuer à la performance énergétique du parc locatif privé
Pour cela, ils mobilisent leur réseau, implantés partout en France pour aller à la rencontre des propriétaires bailleurs et de leurs locataires.
Ainsi, vont s’organiser sur l’ensemble du territoire des ateliers de sensibilisation, mais aussi des visites à domicile.
N’oublions pas que Bail Rénov’, c’est aussi une plateforme téléphonique qui délivre des conseils tant pour les propriétaires bailleurs que pour les locataires.
- un accompagnement opérationnel pour la mise en œuvre et le suivi des travaux de rénovation via Mon Accompagnateur Rénov’©
- la définition d’un plan de financement avec les aides France Rénov’ (sous réserve d’éligibilité)
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